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意外と知らない落とし穴

ここでは、中古物件を選ぶ際の落とし穴の一つをご紹介します。ネットで検索していると相場より安い中古物件を見つける事があります。「安い」=「何かあるな」という事を意識すると良いと思います。最近では、自殺物件などはきちんと公表しているので大丈夫だと思いますが、それ以外にも色々な事例がありますのでご紹介しておきます。主に銀行でのローンが下りない物件なので、現金で購入するか、現金+金額の少ないローンしか組むことが出来ない事が多いです。あとは建て替え不可物件などもあります。

物件自体の大きさに問題あり(容積率や建ペイ率が5%以上オーバー)

建ペイ率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいい、容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。その限度は都市計画で定められています。どうして、このような事が起こるのかと言うと、物件を建てた時の基準と現在の基準が違う為です。建て替えを行う際には、物件自体の大きさを今よりも小さくする必要が出てきます。

建ぺい
物件の前の道が私道で、物件に私道の持ち分が無い

もともと地主が持っていた土地を分譲したが、物件の前の私道部分を分譲した土地に分与していない事があります。この場合は、建て替えを行う際に、工事に使う資材やトラック等が通る際に私道使用料として、数百万程度の金額を請求されることがあります。もともとそのようなことまで考えて分譲していることがありますので注意が必要です。


建ぺい
物件の前の道路が建築基準外

建築基準法では原則として、幅4メートル以上の道路に接していなければならないとうたわれています。つまり、幅4メートル以上の道路に接していない物件もあるので建て替え等を検討する際には注意が必要です。これは、大正時代に2.7m以上の道路に接していなければ建築することができないという規定でした。現在は改定され4m以上の道路に接しなければならないという規定に変わっていった経緯があります。古くからの市街地などでは4m未満の道も多く存在しています。そのため、幅員4m未満の道路に接している場合は、建て替え時に、その道路の中心線から2m後退しなければなりません。この場合、「要セットバック」等の記載がありますので確認しましょう。要するに、次に建て替える時に敷地が減らされてしまうということです。


建ぺい

また、右記のような形状の場合も注意が必要です。道路に接する幅が2m以下である場合は、再建築はできません。この場合、「再建築不可」と記載されているはずですので、確認しましょう。


ポイント

以上のように、敷地に対して物件が基準値の大きさを超えているものや私道が無いもの、物件の接している道路の幅が4メートル以上無いものなど、銀行ローンが下りないだけでなく、建て替えをしたくても出来ない、もしくは、余計な費用が掛かる場合がありますので、注意して物件選定をしてください。物件価格が安いのは理由があります。

このような事も知らない不動産屋の担当者もいますので、不動産屋選びの際にも注意してください。

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